房地产企业如何计算企业所得税

房地产企业如何计算企业所得税

房地产企业如何计算企业所得税？ 房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问 我公司是房地产集团公司，在全国建立了70多家房地产项目公司。 大多数项目公司的企业所得税由国家税务机关管理，少数项目公司成立于2002年之前。企业所得税由地方税务机关管理。 国税、地税在企业所得税政策执行上存在较大差异，全国各地的国税部门在政策执行上也存在较大差异。 最典型的是企业所得税预缴清算法。 以下陈述是否正确？ 正确 1 无论盈利或亏损，只要取得预付款物业公司企业所得税怎么算，就必须征收企业所得税。 2、企业取得预缴税款后缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税为预缴税款，不得在当期缴纳中扣除。 3 未缴纳的营业税和附加的土地增值税不得在税前扣除。 4.房地产企业发生的期间费用，应与预收账款和销售收入相对应。 否则，它们不能在税前扣除。 合同模板免费下载 装修合同模板免费下载 租赁合同免费下载 房屋买卖合同下载 劳务合同模板下载 必须确认未收到的销售收入作为应收账款处理 年度亏损只能在年终决算时弥补支付。 七、房地产企业所得税不按年计算。 各项目的竣工结算和结算应在整个项目出售时分别办理。 8、已交付的开发产品结转成本 绿化景观用地等应分摊但后期尚未发生的公共配套设施费，不得在税前扣除。 9 房地产公司因缺乏资金而与其他公司合作开发。 根据合作合同，公司与公司合作。 物流合作合同协议约定缴纳的资金占用费不得在税前扣除，只能在税后分配。 合伙人取得的资金占用费视为股息收入，免征企业所得税。 10 房地产企业支付给非金融部门的利息 不得超过同期同类银行贷款利率，利率以同期同类银行贷款基准利率为准，不包括浮动利率。 11 自2008年起，房地产企业自用开发产品不再作为销售收入确认资产转让收入。 本规定仅适用于2008年以后竣工的开发产品和2007年底前竣工的开发产品转为自用的物业公司企业所得税怎么算，按照《国家税务总局关于征税的通知》的规定视同销售。房地产开发企业所得税》国税发[2006]31号

解决的实质 从你提出的问题可以看出，你对房地产企业所得税政策做了很多研究。 2008年以前，内外资企业所得税适用不同的所得税政策，很多政策本身不够明确。 口径不同，就你的问题回答如下： 1、无论盈亏，只要取得预收款，就必须征收企业所得税。 预收账款期初×预计弥补以前年度亏损的利润率 弥补以前年度亏损的税收调整]×252 企业预收、城市维护保养等所缴纳的营业税建设税、教育费附加和土地增值税为预缴税款，当期不得抵扣。 第二十八条规定，以垫款方式销售房地产的，自取得垫款之日起缴纳营业税。 土地增值税纳税义务发生时间同上。 本期应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费及土地增值税等为本期应负担的税费。 个人的主营业务税和附加科目税前扣除 3 未缴纳的营业税和附加的土地增值税不得在税前扣除。 国税函[2008]1081号新报关单填制说明文件明确规定，当期应缴纳的营业税金及附加，无论是否缴纳，均可在税前扣除。 相应的，否则不能在税前扣除。 4. 不正确的期间费用不能被客观化。 不可能也没有必要对应收入预收款。 期间费用可如实扣除。 相关费用需要根据税法进行调整。 5.产品开发只需完成并签订 销售合同 销售合同范本 销售合同范本 产品销售合同 汽车销售合同 商品销售合同须将未收到的销售收入确认为应收账款 5 《国家税务总局关于

印发《关于印发房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》国税发[200931号]规定企业通过正式签订《房地产买卖合同》取得的收入或《房地产预售合同》确认为销售收入的实现。具体规定如下 确认以一次性全款方式销售开发产品的，确认为销售收入的实现以实际收到价款或取得索取付款凭证之日为准。产品按销售合同或协议约定的价格确定，首付款以实际收货为准约会。 收入余额于银行按揭贷款转让之日确认。 按照下列原则实现收入确认： A.以支付佣金的方式委托销售开发的产品，按照销售合同或协议约定的价格为准。 收入的实现在收到受托方已售出的开发产品清单之日确认。 B、采用视同买断方式 委托销售开发产品属于企业与采购人签订的销售合同或协议，或者企业的受托方与采购人共同签订的销售合同或协议。 买卖合同或协议约定的价格高于买断价格的，按照买卖合同或协议约定。 按约定价格计算的价格，在收到受托方已售开发产品清单之日起执行。 买卖合同或协议约定的价格低于前两种情况的买断价，且受托方与购货方之间签订了买卖合同或协议的，按买断价计算的价格确认受托方销售开发产品清单之日。 企业与采购人签订买卖合同或协议，或者企业的受托人与采购人共同签订买卖合同或协议的，买卖合同或协议约定的价格高于底价的，以该价格为准应按照销售合同或协议约定的价格在收到受托方已销售及开发的产品清单之日确认收入。 企业应向受托方支付不得直接从销售收入中扣除的份额。 买卖合同或协议约定的价格低于底价的，按照底价计算。 委托方收到开发后已售出价款

产品清单日确认的收入实现属于受托方与购货方直接签订的销售合同的，在收到受托方已销售及开发的产品清单之日确认收入的实现以底价加按规定取得的份额。 包销方式。 在代销开发产品的承销期内，参照上述1至3项的规定，按照承销合同的有关规定确认收入。 对承销期满未销售的开发产品，企业应当按照承销合同或协议约定的价格和付款方式办理。 收入确认的实现 上述规定与《国家税务总局关于企业所得税纳税人确认若干问题的通知》国税函[2008]875号文相抵触，难以操作。 《企业所得税法》及其实施条例未对本文件的规定作出规定。 外资企业所得税确认商品销售收入必须遵循权责发生制和实质重于形式的原则。 企业销售商品收入的确认必须满足下列条件。 商品销售合同已经签订。 企业已将与商品所有权有关的主要风险和报酬转移给购货方。 企业既没有保留通常与所有权相关的持续经营权，也没有保留对已售出商品的有效控制权。 收入的金额能够可靠地计量。 卖方已经发生或将发生的成本能够可靠地入账。 销售商品采用预付款方式的，在发出商品时确认收入。 商品房交付前实际控制权仍在房地产开发商手中。 所得税处理与会计处理相同。 不应确认任何收入。 如严格按照《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》国税发[2009]31号文进行经营，一系列税收调整必需的。 销售合同或协议约定的价格决定收入的多少。 预付款应在实际收款日确认。 收入余额于银行按揭贷款转让日确认。 完工产品的会计处理为首付款和抵押贷款的组合。 商品房实际交付时办理预收款结转收入。 企业需要严格区分成品预收款和半成品预收款。 预收在产品预收款项，暂按应纳税毛利率确认收入。 实际完工符合确认应纳税所得额时按收到的价款重新确认应纳税所得额及相应的成本

收入和成本之间的差异增加了应纳税所得额。 预收账款按照应税毛利率计算的应税收入，需要作为减税处理。 该部分开发产品在实际交付并计算收入成本时，将上期应纳税所得额与应纳税成本的差额重新作为减税处理。 产品完工后签订的销售合同取得的预收款项，不按照应税毛利率确认收入，在收到或应收款项时作为纳税人。 并增加收入。 同时，根据收到的货款占房价的比例，计算相应的成本，减少收入。 对产品实际交付和计算收入当年的上一年度已纳税调整的数额，也应当反方向调整。 为简化无论是已完成产品还是未完成产品的处理建议，应纳税所得额的确认参照《国家税务总局关于企业所得税纳税人确认若干问题的通知》国税函[2008875]执行与会计处理一致。 收入确认前取得的预收款项，均需按照实际结转收入当年的应纳税所得额的应纳税所得额确认应纳税所得额，再进行减税处理。 6 预缴企业所得税不得弥补以前年度亏损。 往年的亏损只能到年底才能弥补。 6 错 《国家税务总局关于确认企业所得税纳税人若干问题的通知》国税函[2008]635号规定预缴所得税时，按实际利润总额扣除免税收入，免税计算预缴税款前以前年度的损益7 房地产企业的企业所得税不按年计算，应在整个项目出售时按项目分项清缴。 只有费用没有收入的企业，也必须通过决算计算亏损，用于弥补以后年度。 8 已交付的开发产品应在成本结转时分摊。 后期未发生的公共配套设施园林绿化等费用，不得在税前扣除。 8 《国家税务总局关于印发房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》国税发[2009]31号规定，房地产开发企业发生的下列预提应交费用它可以在税前扣除。 承包工程未结清且未取得完整发票的，在证明材料充分的前提下，可扣留发票金额不足部分，但最终以

尚未开工或尚未完工的公共配套设施10项，可按预算合理计提。 此类公共配套设施必须符合房屋买卖合同协议或广告范本中的明示承诺，且不可撤销或依法依规向政府提出配套建设条件。 尚未报送的审批和施工建设费，可按规定提取。 物业改良费是指按照规定应当由企业承担的物业管理资金。 公建维修基金或其他专项资金 9 房地产企业因缺乏资金而与其他公司合作开发。 按合作合同约定缴纳的资金占用费不得在税前扣除，只能在税后分配。 合伙人取得的资金占用费视为股息收入，免征企业所得税 9及以上为《国家税务总局关于印发房地产企业所得税处理办法的通知》的规定开发经营业务》国税发[2009]31号文，建议双方签订借款合同。 免费借贷合同样本 个人借贷合同模板下载 关于民间借贷 本合同涉及民间借贷合同、汽车抵押贷款合同、项目管理咨询合同 10.房地产企业支付给非金融部门的利息应不超过同期同类银行贷款利率。 国家税务总局关于企业贷款利息税前扣除标准的批复 国税函[2003]1114号规定同期同类银行贷款利率参照基准利率浮动中国人民银行同期发放的商业银行贷款利率。《条例》第11条自2008年起房地产企业自用开发产品不再确认出售资产转让收入。《通知》国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》国税发[2006]31号文视同销售适用。两者不再作为销售处理。 《企业处置资产所得税处理办法》国税函[2008]828号文规定，房地产企业开发自用或出租产品的，不征收企业处置资产所得税。 编为销售。 2008年1月 2008年1月1日前发生的上述业务，2008年1月1日后未办理，不再办理