企业所得税结转收入规则与会计处理规则的差异性分析

企业所得税结转收入规则与会计处理规则的差异性分析

最近，一位房地产开发商向我们咨询。项目公司2019年办理竣工验收的开发项目于2020年6月交割后，财务人员结转入账当月收入和成本，于2021年4月办理2020年项目。项目实际利润在年度决算时申报缴纳。由此，税务机关向公司发出风险提示，指出公司未如实结转2019年度企业所得税项目销售收入和成本，存在少缴企业所得税的情况。企业所得税，并要求公司提交相关资料及说明。房地产开发商很不解。项目公司在会计核算上及时按照会计准则的要求明确了交房后的收入和成本结转，并申报了年度汇算清缴的企业所得税。为什么税务局还要认定少缴企业所得税呢？此外，增值税等税费是在交付建筑物之前预先缴纳的。为什么企业所得税如此独特？增值税等税费在交房前预缴。为什么企业所得税如此独特？增值税等税费在交房前预缴。为什么企业所得税如此独特？

01企业所得税收入结转规则与会计处理规则差异分析

一是房地产开发商错误地将会计层面的收入和成本结转原则与企业所得税层面的收入和成本结转原则等同起来。而房地产企业的企业所得税结转标准几乎独立于会计处理。下面，我们试从历史渊源、税制特点、清算节点、应对策略等角度谈谈房地产企业所得税的收入结转问题。

我国实行房地产企业所得税特殊税制的主要原因是1994年税改时企业所得税的政策设计没有考虑到房地产开发业务的特殊性，很多房地产企业没有通过人为不结转收入和成本来纳税的目的。直到2003年，国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业所得税有关问题的通知》（国税发[2003]83号，以下简称“83号”）。开发业务的企业所得税计征办法，即预售阶段按15%的利润率计算征收企业所得税，

但是当时的83号文件还是有比较大的税收漏洞，就是没有规定工程完工的标准。针对这一问题，国家税务总局于2006年发布了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》（国税发[2006]31号，以下简称作为“旧31号文件”），旧31号文正式确立了房地产开发业务竣工验收的三大核心标准，即1）竣工验收备案；2）投入使用；3）获得初始产权。只要达到其中一项标准，即视为项目已经完成。达到完成标准后，实际收取的房款必须在当年结转，以弥补实际毛利与预计毛利之间的差额，补足企业所得税。在政策上，不管你在会计上怎么进行会计处理，也就是说，这是对房地产开发业务的特殊规定，独立于企业的会计处理。

连国家税务总局2009年发布的《关于印发房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号，以下简称“新31号”）仍在继续。完成的三个标准。

当然，虽然在实践中，开发项目在竣工验收前是不能交付使用的（参考民法第799条、建设法第61条、城市房地产管理法第27条、城市房地产开发及管理条例第十七条），但为堵住征税漏洞，规定以三个完工标准中较早的为准。此外预售房企业所得税怎么算，因海南、武汉两起涉及竣工结转认定的诉讼，国家税务总局通过《国家税务总局关于确认房地产开发开发产品竣工条件的通知》企业》（国税函[2010]201号，

因此，判断房地产开发业务的完工标准对于正确判断和计算该项目的企业所得税非常重要。与房屋移交相比，31号文确定的竣工标准在税务机关征管层面更具可执行性，因为可以取得法定文件和证明材料进行竣工验收备案和初始产权证明。对于房地产开发商来说，在实践中，还是要把握竣工验收备案时间前后的竣工标准。

但是，这里也存在问题。为了赶上竣工验收和移交期限，许多项目往往在年底进行竣工验收和备案。2020年12月竣工验收备案的项目，企业所得税的竣工年份是哪一年？答案是2020年。换句话说，在税收方面预售房企业所得税怎么算，实际收入和成本将结转到2020年。但是，在大多数情况下，许多项目在年底完成竣工验收备案后尚未完成竣工结算。年，这么多发票可能还没有正式拿到。这时候如果进行尾款结算，企业很容易陷入被动局面。

因此，并不是所有赶时间的事情都会带来积极的结果。如果此时推迟竣工验收备案时间，推迟到次年1月，那么结果就是竣工年度变成2021年。这意味着企业所得税实际毛利率的结转将推迟整整一年。此举可以给企业更优厚的结算时间和发票收款时间，避免不必要的税务损失，也可以让企业受益。减少巨额资金占用，释放资金压力。

而且，对完成标准的准确判断，也有可能反过来帮助企业应对税务纠纷。例如，如果某开发项目经税务机关核查，发现开发成本中存在不符合扣除规定的发票或异常发票，则判断该项目尚未达到竣工标准。 , 鉴于竣工前工程按预计毛利计提，则在该工程未达到竣工标准且相关费用不影响损益的基础上，可以主张有不负责及时调整。

当然，如果一些亏损的项目能够提前清算，可能会因为预缴税款的返还而给企业带来一笔可观的资金。实践中，建议企业根据实际情况选择更合适的业务安排。

02房地产开发商在征税方式上明显混淆企业所得税与增值税的区别与联系

房产中介在计税方式上也明显混淆了增值税和企业所得税的区别和联系。两者的相似之处在于，由于商品房预售制度的存在，从财税平衡的角度，增值税以实际收到的预收房款为准预缴增值税，不包括增值税。项目移交前附加税和3%的预征税率。增值税，建筑物交付后，按适用税率（目前为9%，老项目为5%，但不能抵扣进项税）确认销项税额，增值税应纳税额为匹配进项税额后申报。企业所得税是按照实际收到的不含增值税的房款与工程竣工前预计毛利的一定比例计算预计毛利。项目竣工后，按实际毛利与预计毛利之间的差额，按照其差额缴纳企业所得税。

不同的是，在没有预开发票的情况下，房地产开发项目增值税纳税义务的触发标准是交付建筑物。结转企业所得税实际销售收入和成本的标准为“工程完工”。

03 我们的总结

会计准则与税法虽然密切相关，但由于目的不同，服务对象不同，必然存在一定差异。不同税种的相关政策法规也会因主管部门和调控目标不同而存在差异。因此，对于房地产开发企业，要严格区分不同税种之间计税方法的差异，不能简单地使用某一税种的计税方法套用其他税种。同时，在税收管理方面，要根据不同税种对计税时点的具体规定，及时跟进项目实施进度，

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